北京市住房和城鄉建設委相關負責人日前表示，按照住房和城鄉建設部的相關部署，北京市保障房供應方式正從“以售為主”向“租售并舉，以租為主”轉變，大力發展公共租賃房。今年北京擬籌集6萬套以上公租房。為解決轄區內房源不足的問題，北京市海淀區政府提出了租賃農民閑置回遷房作為公租房使用的創新模式。此次試點定在四季青鎮玉泉行政村下屬的北塢村，即現在的北塢嘉園小區。
一拍即合 政府承租回遷房做公租房
據玉泉村黨支部郭玉明介紹，北塢村拆遷時是按村民原有宅基地與樓房面積1∶1進行的騰退置換。基本上每家村民至少有2套以上的回遷房，大多數家庭有4套~5套，最多的有6套。由于北塢村地處城鄉接合部，居住人員成分復雜，如果業主將閑置房屋進行零散出租，小區居住人員的素質和治安秩序將無法保障，且物業管理的難度也會非常大。為此，玉泉村委會和北塢嘉園物業公司曾頭疼不已。
北京今年加大公租房建設力度，房源不足困擾各區政府。去年11月，海淀區政府提出要租賃小區內的閑置回遷房用作公租房，雙方一拍即合。北塢嘉園物業公司王經理介紹，海淀區房管局先是委托物業公司對小區內可以用作公租房的房源數量進行了統計，后又委托專業評估機構對小區周邊地區房屋租賃價格進行評測。
最終，共有317套回遷房簽約成為公租房。租賃合同期限分為3年和5年兩種，租賃價格略有不同。以一居為例，租3年的月租為2600元，租5年的月租為2700元。這些房屋將由物業公司統一進行管理，海淀房管局支付一定的房屋托管費。“大家的熱情都很高，都覺得把房子租給政府更放心。有的業主甚至愿意把面積為90平方米以上的房子按照80平方米~90平方米的標準簽約；還有業主問能否租上10年。”王經理說。
一石三鳥 各方得利同時更待穩定
對北塢村的此次試點，有專家表示，政府承租社會房源以彌補公租房房源不足的做法，既滿足低收入者住房需求，又能增加村民的財產收入，還可緩解政府建設保障性住房所需資金和土地緊張的局面，可謂“一石三鳥”。
北京市政協委員、首都經貿大學教授張強認為，與直接建設公租房相比，投入的資金量要少很多。此前有媒體報道，目前，北京土地拆遷成本每平方米約3000元~4000元。另外，建筑成本和房屋設備設施安裝成本、稅費和貸款利息的成本在每平方米3000元~4000元。兩項相加，政府直接投入建設公租房的成本每平方米約為6000元~8000元。如此計算，政府直接建設300套60平方米的公租房，大概需要投入1.8億元。而若在北塢嘉園租賃一套60平方米的房屋，按租期5年、月租2700元算，300套公租房需投入資金僅為4800萬元。因此，政府承租社會房源的方式，可以在資金有限的情況下，迅速緩解公租房房源緊張的狀況。
北京社科院社會學所研究員馮曉英認為，這種做法，既能滿足失地農民持續的收入增長，又能滿足保障性住房需求，是一種“雙贏”舉措。據悉，在北京大望京、唐家嶺等地的土地拆遷騰退工作中，也采取了相應的農民參股底商租賃的方式，用以解決農民失地后的生活來源問題。相比之下，北塢村的做法更進了一步。同時，張強認為，這種做法也為解決城鄉接合部的改造以及外來流動人口服務欠缺等問題提供了新的思路。
不過，也有學者指出，這種做法在具體操作中也會產生一些問題，比如房源的不固定性。租賃合同到期后，如果業主不再續租，政府則面臨重新尋找房源的問題；另外新房源是否能滿足公租房的相關技術標準，是否能達到宜居的要求，以及數量上是否足夠滿足需求，都將是政府要面臨的挑戰；一旦租賃到期后續簽的租金大幅上揚，政府就需要增大資金的投入。
尚屬試點 相關政策法規仍待完善
由于北塢村土地性質為集體土地，這一創新模式及其推廣存在用地性質上的爭議。按照我國《土地管理法》規定，農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。根據這一規定，北京市租賃集體土地上建設的回遷房作為公租房的做法，目前尚無法準確定性。對此，北京市相關部門表示，該做法屬于試點工作，相關政策、法規的配套仍在討論之中。
正因如此，北京市各級政府部門對此次試點工作表現謹慎、低調。據記者了解，北京市相關領導到北塢村調研時，口頭同意了試點方案，并同意可以邊建設邊辦手續。此后，北京市有關部門4次召開協調會，現場解決試點過程中遇到的困難，“特事特辦”。
全國政協委員、中國土地勘測規劃院副院長謝俊奇表示，目前這種試點的租賃模式，“沒有違背大的政策和法規”。中國土地協會副理事長黃小虎則表示，在城市周邊，這種在集體土地上建設的，俗稱“小產權房”的房屋確實存在與現有法律沖突等諸多問題，但又屢禁不止。與其如此，不如在完善管理制度和規范準入的前提下予以放行，將其建設和運營納入規范軌道。
相關人士表示，這種將集體土地上建設的回遷房租做公租房的模式，未來很大程度上取決于政府的態度。某位國土資源部官員表示，“北京市政府希望促成此事，國土部門也只能允許試點，觀望進展”。
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